Lexikon · Hotellerie
Preisuntergrenze Zimmer: kurzfristig und langfristig
Die Preisuntergrenze ist der Zimmerpreis, unterhalb dessen eine verkaufte Nacht die ihr zurechenbaren Kosten nicht mehr deckt. Sie wird in zwei Stufen gerechnet: Die kurzfristige Preisuntergrenze umfasst variable Zimmerkosten und Vertriebskosten der Buchung, die langfristige zusätzlich die anteiligen Fixkosten je verfügbarem Zimmer. Im Mittelklassehaus liegt die langfristige Grenze in der Praxis bei 70 bis 110 Euro netto. Darunter verkauft ein Haus Auslastung, keinen Ertrag.
Die Formel
kurzfristige Preisuntergrenze = variable Zimmerkosten + Vertriebskosten der Buchung
langfristige Preisuntergrenze = kurzfristige Preisuntergrenze + anteilige Fixkosten je verfügbarem Zimmer
Abstand zur kurzfristigen Preisuntergrenze
Werte einer einzelnen Zimmernacht eintragen, alle netto.
Einordnung: ab 40 € Abstand trägt die Nacht auch anteilige Fixkosten · 20–40 € deckt sie die kurzfristige Grenze · darunter bleibt Deckungslücke. Mit den Startwerten: 95 € netto minus 22 € variable Zimmerkosten, 16 € Vertriebskosten und 5 € Frühstückswareneinsatz ergeben 52 € Abstand.
In der Privathotellerie ist die Preisuntergrenze die am häufigsten geschätzte Zahl im ganzen Haus. Gefragt wird sie erst, wenn ein Kontingent oder eine Aktionsrate auf dem Tisch liegt — und dann wird sie im Gespräch überschlagen. Wenn wir in ein Haus kommen, rechnen wir sie deshalb als Erstes sauber aus, getrennt nach Kategorie und mit den Vertriebskosten des jeweiligen Kanals. Die Zahl ist selten dramatisch, aber sie verändert jede Verhandlung, weil ab da über einen Wert gesprochen wird und nicht über ein Gefühl.
Unter der Preisuntergrenze verdient nur noch das Portal. Wer sie kennt, kann die Abhängigkeit von Portalen senken, statt sie zu vertiefen.
Preisuntergrenzen nach Kategorie
| Kategorie | kurzfristige Grenze netto | langfristige Grenze netto |
|---|---|---|
| Budgethotel ohne Restaurant | 15–28 € | 45–70 € |
| Mittelklasse mit Frühstück | 25–45 € | 70–110 € |
| Gehobene Hotellerie mit Service | 40–70 € | 110–180 € |
Praxiswerte aus Kostenrechnungen unserer Projekte, ohne Frühstück gerechnet und ohne Vertriebskosten. Beide Blöcke gehören getrennt ausgewiesen, sonst wird die Grenze falsch.
Häufige Fragen und unsere persönlichen Erfahrungen zu Preisuntergrenze
Ab wann bringt eine verkaufte Nacht Verlust?
Unterhalb der kurzfristigen Preisuntergrenze sofort: Dann deckt der Preis nicht einmal die Kosten, die durch den Verkauf dieser einen Nacht entstehen — Reinigung, Wäsche, Verbrauchsgüter, Provision. Zwischen kurzfristiger und langfristiger Grenze entsteht buchhalterisch kein Verlust, aber auch kein Beitrag zu Miete, Personalgrundbesetzung und Abschreibung. Im Budgethaus liegt die kurzfristige Grenze bei 15 bis 28 Euro netto, in der Mittelklasse bei 25 bis 45 Euro. Als Dauerpreis taugt beides nicht, als Restnachfragepreis im letzten Fenster schon.
Was gehört in die variablen Zimmerkosten?
Alles, was nur anfällt, weil die Nacht verkauft wurde: Reinigungszeit des Abreisezimmers, Wäsche, Verbrauchsgüter im Bad, zimmerbezogene Energie und Wasser. Nicht hinein gehören Personalgrundbesetzung an der Rezeption, Verwaltung oder Instandhaltung — die laufen weiter, ob das Zimmer belegt ist oder nicht. Frühstück wird getrennt geführt, weil es nicht an jeder Rate hängt. Wer alles in einen Topf wirft, erhält eine Grenze, die zu hoch ist und im Restnachfragefenster Geschäft blockiert.
Darf der Nebenumsatz gegengerechnet werden?
Ja, aber nur belegt. Wenn ein Gast im Haus regelmäßig Frühstück, Bar oder Parken in Anspruch nimmt, trägt dieser Deckungsbeitrag zur Nacht bei und darf die Preisuntergrenze absenken. Der Ansatz muss aber aus der eigenen Auswertung kommen, nicht aus der Hoffnung — der Zusatzumsatz je Übernachtung ist dafür die passende Größe, getrennt nach Segment. Bei Raten, die über Portale mit Bestpreis kommen, liegt der Nebenumsatz erfahrungsgemäß unter dem des Direktgeschäfts.
Warum zwei Grenzen statt einer?
Weil sie verschiedene Entscheidungen tragen. Die kurzfristige Grenze beantwortet die Frage, ob eine einzelne Nacht im Restnachfragefenster noch angenommen wird — dort ist jeder Euro darüber ein Beitrag. Die langfristige Grenze beantwortet, ob eine Rate dauerhaft in die Preisstruktur gehört. Wer nur die kurzfristige Grenze führt, öffnet Basisraten, die im Jahresverlauf keine Fixkosten tragen. Wer nur die langfristige kennt, lässt Restnachfrage liegen, die ohne Alternative gewesen wäre.
Verwandte Begriffe
Wenn die Zahl nicht stimmt
Die Nacht deckt ihre direkten Kosten, mehr nicht. Im Restnachfragefenster ist das vertretbar, in der Basisrate nicht.
