Lexikon · Hotellerie
Out-of-Order-Quote: gesperrte Zimmer im Bestand
Die Out-of-Order-Quote ist der Anteil der Zimmernächte, die wegen Schaden, Umbau oder anderer Nutzung nicht vermietbar waren. Sie ist eine der wenigen Kennzahlen, die gleich zweifach wirkt: Sie kostet unmittelbar Logisumsatz und sie verzerrt jeden Vergleich von Auslastung, ADR und RevPAR, wenn gesperrte Zimmer im Nenner mitlaufen. Im laufenden Betrieb ohne Bauphase gelten 0,5 bis 2 Prozent als üblich.
Die Formel
Out-of-Order-Quote % = nicht vermietbare Zimmernächte ÷ theoretisch verfügbare Zimmernächte × 100
Ihre Out-of-Order-Quote
Monatswerte eintragen. Verfügbare Zimmernächte = Zimmeranzahl mal Tage des Monats.
Einordnung: bis 1 % unauffällig · 1–3 % beobachten · darüber gehört die Ursache aufgeräumt. Mit den Startwerten: 45 gesperrte auf 3.000 theoretisch verfügbare Zimmernächte ergeben 1,5 Prozent.
Die Liste der gesperrten Zimmer ist in vielen Häusern erstaunlich alt. Wenn wir sie uns geben lassen, stehen dort Zimmer, die seit Monaten aus einem Grund gesperrt sind, den niemand mehr genau kennt, und Zimmer, die längst Lager sind, ohne dass es je jemand entschieden hätte. Wir gehen die Liste deshalb Zimmer für Zimmer mit dem Haustechniker und der Hausdame zusammen durch und schreiben hinter jede Zeile ein Datum. Was danach noch gesperrt bleibt, ist eine bewusste Entscheidung mit bekanntem Preis.
Jedes Zimmer außer Betrieb ist Kapazität, die nicht mehr zurückkommt — der Umsatz eines Tages ist am nächsten verloren. Diese Verluste zu begrenzen heißt Erträge im Haus steigern.
Ursachen und Umgang
| Ursache | typischer Anteil | Umgang in der Auswertung |
|---|---|---|
| Technischer Defekt, kurzfristig behoben | 0,3–1 % | in der Auslastung mitführen |
| Dauerschaden ohne Instandsetzungstermin | 0,5–1,5 % | als Kostenposten sichtbar machen |
| Renovierungsabschnitt | 5–15 % | aus Auslastung und ADR herausnehmen |
| Zimmer als Lager, Büro oder Personalraum | 0,5–2 % | getrennt als Out of Service führen |
Praxiswerte aus Betriebsauswertungen. Die Anteile schwanken stark mit Gebäudealter und Investitionsstau.
Häufige Fragen und unsere persönlichen Erfahrungen zu Out-of-Order-Quote
Ab welchem Wert wird die Quote zum Problem?
Ab etwa 3 Prozent im laufenden Betrieb. Bis 1 Prozent ist eine Out-of-Order-Quote normaler Betriebsverschleiß, zwischen 1 und 3 Prozent lohnt der Blick auf die Liste der gesperrten Zimmer. Darüber steckt fast immer eine Struktur dahinter: ein Instandhaltungsstau, ein Dauerschaden ohne Termin oder Zimmer, die still zu Lagerräumen geworden sind. Die Zahl allein sagt das nicht — erst die nach Ursache getrennte Aufstellung zeigt, ob es sich um Verschleiß oder um eine Entscheidung handelt, die nie getroffen wurde.
Out of Order oder Out of Service — wo ist der Unterschied?
Out of Order meint ein Zimmer, das aus technischen Gründen nicht bewohnbar ist und deshalb aus dem verkaufbaren Bestand fällt. Out of Service meint ein Zimmer, das grundsätzlich bewohnbar wäre, aber bewusst nicht verkauft wird — als Lager, Büro, Personalzimmer oder Abstellraum. Die Trennung ist nicht kosmetisch: Out of Order ist ein Instandhaltungsthema, Out of Service eine Nutzungsentscheidung mit einem Preisschild. Häuser, die beides in einem Topf führen, sehen weder das eine noch das andere.
Gehören gesperrte Zimmer in die Auslastungsrechnung?
Im laufenden Betrieb ja, in der Renovierungsphase nein. Kurzfristige Defekte gehören in den Nenner, weil sie sonst aus der Auslastung verschwinden und die Zahl schöner aussieht, als das Haus gearbeitet hat. Ein Renovierungsabschnitt mit 5 bis 15 Prozent gesperrter Zimmer ist etwas anderes: Bleibt er im Nenner, sind Auslastung, ADR und RevPAR mit keinem Vorjahr und keinem anderen Haus vergleichbar. Die Regel gehört einmal festgelegt und dann konsequent durchgehalten.
Was kostet ein dauerhaft gesperrtes Zimmer im Jahr?
Es lässt sich in einer Zeile beziffern. Bei einer ADR von 110 Euro netto und einer Belegung von 70 Prozent entgehen einem Haus pro dauerhaft gesperrtem Zimmer rund 28.000 Euro Logisumsatz im Jahr, zuzüglich des Zusatzumsatzes, den diese Gäste im Haus gelassen hätten. Diese Zahl gehört neben jedes Instandsetzungsangebot gelegt — sie verschiebt die Diskussion regelmäßig von der Höhe der Reparaturkosten hin zur Dauer der Sperrung.
Wenn die Zahl nicht stimmt
Es steht spürbar Bestand still. Der erste Schritt ist die Trennung nach Ursache, nicht die Instandsetzung.
